#전세사기예방 #전세계약시주의사항 #전세피해방지
요즘 뉴스를 보면 전세사기, 역전세, 깡통전세, 빌리왕 등
수많은 전세에 관련한 사건 사고들을 접할 수 있습니다.
피해액이 몇 백억에 이르고 서울,경기 뿐 아니라 지방 어느곳도
전세사기에서 안심할 수 없는 현실입니다.
본인이 전세 사기를 당해보기 전까지는 이해할 수없는 일들이기도 합니다.
매매든 월세든 전세든 일반인에게는 법을 잘 알지 못하면
부동산을 계약하기에 큰 무리가 따를수도 있습니다.
그렇다면 도대체 어디까지 법을 알아야 안전하게 부동산계약을 할 수 있을까요?
하지만 이는 법에 관한 지식의 깊은정도가 문제가 아닙니다.
중요한것은 어려운 일이 아님에도 잘못된 정보와 오류로 인해 혼선을 빚어
정작 팩트를 무시하고 계약을 하게 만드는 것입니다.
계약 체결 전부터 잔금 후 이사 까지 정말 몇가지만 확인한다면 전세사기에서 벗어날 수 있습니다.
가장 중요한것은 돌다리도 두드리고 건넌다는 심정으로 정말 확실한 사실도 한번 더 확인해보고 또 확인해보면 좀 더 수월한 계약이 되지 않나 싶습니다.
계약전부터 잔금 후 이사까지 진행상황 별로 체크리스트를 알려드리려고 합니다.
이것처럼 하나하나 체크하여 계약 진행한다면 전세사기는 당하지 않을 것입니다.
- 목 차 -
1. 계약 전
2. 계약체결 시
3. 계약체결 후
4. 잔금 및 이사 후
1. 계약 전
ㄱ. 무허가 , 불법건축물여부 확인
▶전입신고를 할 수 없는 무허가,불법건축물은 「 주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 발생합니다. 현장 방문은 필수 !! 건축물대장 열람 (세움터 ) 를 통해 무허가 ,불법 건축물 여부를 확인하세요
특히 건축물대장에 위반건축물로 되어 있는 건물은 전세계약을 비추합니다.
건축물대장에 정상적인 건축물이었다가 향후 위반건축물로 되었다면 나중에 빠져 나오기 힘들 수도 있습니다.
집주인이 자금이 많아 계약만료 후 보증금을 바로 돌려준다면야 문제가 되지 않지만 향후 세입자에게 보증금을 받아 돌려주는 경우라면 문제는 달라집니다.
위반건축물이 되는 순간 LH, 중기청, 디딤돌, 신혼전세대출 ,청년대출 등 어떤 전세계약도 이루어 지지 않습니다.
현장 방문 시 주차장 이용현황 및 방갯수 등 건축물대장과 비교하여 다른곳이 있다면 반드시 확인해야 할것을 권해드립니다.
유튜브 건축물대장이 중요한이유
전세계약 시 등기부등본만큼이나 건축물대장 중요합니다 - YouTube
ㄴ. 적정 전세가율
▶ 매매가 대비 전세가 비율이 높은 매물은 조심하셔야 합니다.
부동산테크 ( www.rtech.or.kr) 국토교통부 실거래가 공개시스템 ( rt.molit.go.kr) 부동산정보사이트 (네이버부동산, 직방 등 ) 복수의 중개업소 방문을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하셔야 합니다.
집주인과 공인중개사가 짜고 전세사기를 벌이는 유형이 있습니다. 세입자는 여러 중개사무소를 방문하지 않았다면 정확한 정보를 습득하기 어려워 실제 적정 전세가를 구별하기 힘듭니다.
일간 지방지나 국토부 실거래가를 확인해보기를 권해드립니다.
ㄷ. 선순위 권리관계
▶ 본인의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액반환이 어려울수 있으므로 주의하셔야 합니다.
등기부등본 확인 ( 등기소, www.iros.go.kr) 을 통해 가등기, 가압류 등의 여부, 담보권 설정여부 를 확인하세요
다가구 주택의 경우 전입세대 열람 및 확정일자 부여현황을 확인하세요
ㄹ. 임대인 세금 체납여부
▶ 국세는 세무서 또는 홈택스 지방세는 주민센터 (또는 위택스 ) 에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.(계약전에는 임대인 동의 필요 / 계약후에는 동의 불필요)
2. 계약체결 시 ( 당일)
ㄱ. 임대인 신분증
▶ 신분증 진위여부 확인방법 4가지
: 정부 24시, 경찰청, 도로교통공단 , call 1382 행정안전부 이 4가지 방법을 통하여 신분증 진위여부를 확인할 수 있습니다.
유튜브에서 확인하실 수 있습니다. : 계약 시 신분증 진위여부 확인방법 입니다 - YouTube
ㄴ. 공인중개사 정상영업 여부
▶ 국가공간정보포털 ( www.nsdi.go.kr )에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요
공인중개사무소에 반드시 비치해야 하는 5가지 서류가 있습니다.
자격증, 사무소등록증, 중개요율표, 공제증서, 사업자등록증입니다.
특히 공제증서의 기간과 금액을 확인하시기 바랍니다.
ㄷ. 계약서 특약사항
▶ 계약서에 특약사항을 기재합니다.
등기부등본 상 저당권설정을 변경할 수 없다는 내용과 변경 시 모든 책임을 진다는 특약사항을 반드시 기재해야 합니다.
요즘 많이 발생하는 전세사기 수법으로 확정일자 효력은 그 다음날 효력이 발생하지만
저당권은 그 날에 효력이 바로 발생하는 것을 이용하여 선순위 저당권 금액을 변경해버리는 경우가 많이 발생합니다.
ㄹ. 권리관계 재확인
선순위 권리관계가 변동되었는지 재 확인이 반드시 필요합니다.
3. 계약 체결 후
ㄱ.주택 임대차 신고
▶ 부동산거래신고법 에 의거 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금보호에 유리합니다.( 계약서 첨부 시 )
주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.rk )에서 온라인 신고합니다.
4. 잔금 및 이사 후
ㄱ. 권리관계 재확인
▶ 계약 체결 이후 등기부등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 재차 확인합니다.
또한 이사갈 집이 비어 있는지 , 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔급을 지급합니다.
ㄴ. 전입신고
▶ 주민등록법에 의거 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
주민센터 방문 신고 또는 정부 24( www.gow.kr)에서 온라인 신고가 가능합니다.
ㄷ. 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하세요 주택도시보증금고 ( HUG) ,한국주택금융공사 (HF), SGI 서울보증 등
조금만 주의하면 전세사기 예방하실 수 있습니다.
주의 에 현혹되지 마시고, 조금더 싼 급 전세매물에 현혹되지 마세요
세상에 정말 공짜는 없는것 같습니다.
매물이 싼것에는 그만한 이유가 반드시 있습니다.
오늘 포스팅은 이만 줄이겠습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사드립니다.
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