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소문난 부동산 정보채널입니다.
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계약금,중도금 입금방법 싹 다 정리해 드립니다. - YouTube
부동산에 관련된 매매든, 임대든
누구나 한번씩은 계약을 해보셨을 겁니다.
사회 초년생이라면 이제는 한번은 하셔야 하구요~
그래야 내가 살집 ~ 내가 영업할 가게를 구할 수 있게 됩니다.
가장 중요하면서도 실제 분쟁의 소지가 많은 것을
중점적으로 몇가지 말씀드리려 합니다.
제가 실제 계약과정에서 겪은 부분들이라 여러분들도 이러한 문제에 봉착할 수도 있습니다.
그럴때 지혜롭게 해결하시라고 중요한 몇가지 사항 알려드릴께요 ~
부동산 계약 시 가장 중요한 문제는 돈에 관련된 것이겠죠
작은 돈도 아니고 큰돈이 오가는
부동산 계약
그래서 오늘은 현명하게 돈 입금하는 방법 싹 다 정리해 드립니다.
1. 계약금은 10% 넘지않게
2. 계약금 입금 시(계약서 쓰기 전) 모든 옵션 정확하게 지정
3. 계약금의 일부만 입금한 경우 계약해제는?
4. 중도금 입금 전에는 항상 계약해제 가능 ?
부동산 계약 시 보통 입금은
계약금 10 % 중도금40% 잔금50% 이렇게 세 번으로 나누어 입금하게 됩니다.
비율은 어느정도 관행으로 잡혀진 상태고요
그러면 어떻게 입금하는게 현명하고 당사자에게 유리한 방법일까요?
첫 번째 , 계약금 입금하기
먼저 계약금은 5%-10 % 입금 하는 게 정상 룰입니다.
중요한건, 계약금액을 넘어 너무 많이 입금하게 되면
중도금의 일부로 보아 계약해제가 안될 수도 있습니다.
입금액이 소액이라면 계약취소 하는데 아무 문제가 없지만
상당한 차액은 중도금의 일부로 보아 계약 해제가 되지 않아요
계약해제 되지 않으면 계약을 취소하고 싶어도 할 수 없으며 계약을 완료해야 합니다.
임대인도 마찬가지입니다.
하지만 더 중요한게 있습니다.
계약금 입금 전에 먼저 확정해 둬야 할게 있습니다.
이걸 약속하지 않으면 계약 해제를 당할 수 도 있으니까요~
두 번째, 계약금 입금 후 계약서를 쓰지 않은 상태에서 매도인이 자꾸
계약을 해제하자고 할 경우
매수인은 계약금의 두배 상환을 요구했지만
매도인은 계약서를 쓰지 않았기 때문에
정상적인 계약이 아니므로 입금액만 상환한다네요 ?
어떤게 맞을까요?
이 경우는 매도인이 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다.
계약이 성립하려면 내용을 이루는 모든 사항의 합치가 있어야 하는것은 아니에요
매매목적물과 대금이 확정되고 중도금 지급방법이 확정된 것으로 충분해요
예를들어 매수자가 아파트 한채를 봤는데 너무 맘에 들어
매도자와는 아무런 협의도 안하고
계약금을 입금시켰을 경우
단순하게 어떤 집이 좋아보여서 찜하기 위해
계약금을 입금한다면
계약이 이루어졌다고 보기 어려워 매도인 말이 맞고요
동호수와 매매가격 중도금 지급방법, 더 나아가
잔금일까지 확정됐다면 매도인 배액보상이 맞습니다.(대법원 2005 다 39594판결 )
계약취소 안 당하려면 계약금 입금 시 계약서 쓰기 전에 여러조건 꼭 확인 받으세요
세 번째 입니다.
매매계약에서 계약금의 총액이 아닌 일부만 지급된 경우
매도인이 입금된 금액의 배액만 상환하고 계약을 해제 할 수 있을까요?
아닙니다. 실제 교부받은 계약금의 배액만 상환하여 계약을 해제할 수 있다면
이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반할 뿐만 아니라,
교부받은 금액이 소액일 경우
사실상 계약의 해제에서 자유로울 수 있어 계약의 구속력이 약화되므로,
계약금 일부만 지급된 경우에도
해약금의 기준이 되는 금원은
약정 계약금의 총액이라 할 수 있으므로
매도인이 일부받은 금원의 배액상환으로는
매매계약을 해제할 수 없다고 판단됩니다.
결론적으로 매수인은 계약금 총액을 다주고 계약을 해제해야 하며,
매도인 또한 계약금 총액의 두배를 주고 계약을 해제해야 합니다.
네번째 입니다.
중도금 지급전에는 언제든지 계약해제가 가능한가요?
매수자가 계약금 입금 후 중도금 입금 전에
매도자가 민법 565조를 들어 중도금 지급 전이라면서 계약을 파기하자고 합니다.
중도금 지급 전에는 계약해제가
항상 정말 가능한 일일까요 ?
민법 565 조는 계약해제 에 관한 조항이 있습니다.
“매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다 ”
매도자의 말이 맞기는 하지만 한가지 간과한 부분은
“이행의 착수“라는 말이 있습니다.
민법에 따르면, ‘중도금 지급 전에’ 계약을 해지할 수 있는 것이 아니라
‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’ 계약을 해지할 수 있다고 되어 있습니다.
“이행의 착수”란 중도금 지급같은 행위뿐 아니라,
‘이행에 필요한 전제행위도 포함한다는 것이 대법원 판례입니다.
따라서 매수인이 중도금 지급을 위해 대출금 신청을 완료하거나,
중도금을 준비한 후 매도인에게 수령을 통지한 경우에는
‘이행에 필요한 전제행위’를 한 것으로 봐 계약 해지가 불가능합니다.
우리가 알고 있는 “중도금 지급 전 = 계약 해제” 는 항상 맞는 말이 아닙니다.
하지만 대법원 판례가 전적으로 모든 경우에서
맞다는 얘기는 아닙니다.
반드시 전문가와 상담하시길 권해 드립니다.
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